недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ГородПомощник по недвижимости

Гаражи попали под амнистию: что нужно знать их владельцам?

6 215
Гаражи попали под амнистию: что нужно знать их владельцам?
В начале апреля был принят закон, по которому к гаражам и земельным участкам под ними применяется упрощенный механизм госрегистрации. Документ вступит в силу 1 сентября этого года, завершится амнистия через пять лет, 1 сентября 2026-го. Что за это время могут успеть автолюбители, у которых есть гараж?

avatar

Наталия Булахова, юрист Гильдии риелторов Московской области, директор юридической компании «ЮНО»

«Полусонные вы мои, заседание стихийно продолжается»

Помните, какие страсти разгорелись на заседании членов гаражного кооператива «Фауна», который организовали сотрудники вымышленного НИИ «Охраны животных от окружающей среды» в фильме Эльдара Рязанова «Гараж»? Они выбирали, кого из автовладельцев исключить из членов кооператива, потому что по территории гаражей должно было пройти скоростное шоссе.

В то время земельные участки для строительства гаражей выделялись предприятиям. На основании внутреннего нормативного акта создавался гаражно-строительный кооператив, членами которого становились работники этого предприятия. За свои деньги они возводили гаражные боксы на земле, принадлежащей НИИ. У членов гаражно-строительного кооператива оставались на руках лишь документы, которые подтверждали оплату членских взносов, а в лучшем случае — справки о полном выплаченном пае.

В советское время шансов оформить в собственность гараж или тем более земельный участок под ним не было: земля выдавалась предприятию, а не юридическому лицу — гаражно-строительному кооперативу, и уж тем более не его членам.

С тех пор предприятия, которым были выделены участки, давно прекратили свое существование. Иногда возведенные гаражи признавались самовольными постройками, потому что отсутствовали законные основания для их возведения.

Многие участники гаражно-строительных кооперативов за это время умерли, оставив гаражи своим наследникам — вместе с проблемами и неоформленными документами. НИИ нет, документов нет, а гараж — есть. Что делать?

«Гаражная амнистия» по закону

Именно для того, чтобы включить в гражданский оборот гаражи и применить к ним упрощенный механизм госрегистрации, в России принят Федеральный закон от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее — закон о «гаражной амнистии»). Он начнет действовать 1 сентября 2021 года.

Что это значит для автовладельцев, у которых есть гараж? До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, имеет право бесплатно оформить в собственность земельный участок под ним, который находится в государственной или муниципальной собственности.

Важное условие: гараж — объект капитального строительства и должен быть построен до 31 декабря 2004 года (до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ).

Что меняется?

— Бесплатно получить в собственность землю под построенным когда-то гаражом разрешено до 1 сентября 2026 года. Как и «дачная амнистия» (хотя ее продлевали), «гаражная амнистия» ограничена во времени.

— Оформить в собственность удастся только объекты гаражного назначения, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ (то есть до 31 декабря 2004 года).

Порядок предоставления гражданам земельных участков в государственной или муниципальной собственности для размещения гаражей установлен главой V.1 Земельного кодекса РФ и с учетом особенностей новой статьи 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Как оформить гараж по амнистии?

Чтобы оформить гараж в собственность, надо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением предоставить участок под существующим гаражом (для этого должно быть принято решение о предварительном согласовании такой возможности или о предоставлении земельного участка). Будет достаточно любого документа, который подтверждает факт владения гаражом.

«Гаражная амнистия» распространяется и на наследников тех, кто получил или построил гараж, а также на покупателей, которые приобрели гараж по соглашению, в том числе по возмездным сделкам. Наследник обязан показать документы наследодателя на гараж, а также свидетельство о праве на наследство.

Упрощенный порядок оформления гаражей коснется также тех граждан, которые уже не являются членами гаражного кооператива (в том числе если кооператив ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ в связи с тем, что юридическое лицо прекратило свою деятельность).

Какие объекты недвижимости попадут под «гаражную амнистию»?

  • Если земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе  той, с которой у него были оформлены трудовые отношения), был выделен ему иным образом либо право на использование земельного участка возникло по иным основаниям.
  • Земельный участок образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу, а гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, выделены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива.
  • Гараж должен быть объектом недвижимости — капитальным сооружением, у которого есть фундамент и стены.
  • Гаражи могут быть сблокированными — иметь общие стены с другими гаражами в одном ряду, общие крышу, фундамент и коммуникации или быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.
  • Строения должны быть одноэтажными, без жилых помещений.
  • Земля, на которой расположен гараж, находится в государственной или муниципальной собственности.

На какие сооружения новые правила не распространяются?

  • Право собственности на гараж уже было зарегистрировано ранее.
  • Гараж — самострой, то есть он в судебном или ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
  • Гаражные постройки, возведенные позже 2004 года.
  • Парковки в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземные гаражи.
  • Объекты вспомогательного использования по отношению к объектам ИЖС, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения.
  • Гаражи, которые не являются объектами капитального строительства, то есть некапитальные сооружения — металлоконструкции, которые относятся к движимому имуществу.

Какие новшества ждут нас с 1 сентября 2021 года?

За землю под некапитальными гаражными сооружениями, не попадающими под действие закона о «гаражной амнистии», теперь придется платить.

Главу V.6 Земельного кодекса РФ дополнили статьей 39.36-1. Она уточняет, каким образом граждане могут использовать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гаражей — некапитальных сооружений либо для стоянки технических или других средств передвижения инвалидов около места жительства.

Поскольку под «гаражную амнистию» не попадают металлоконструкции для автомобилей (всенародно любимые «ракушки»), которые по закону называются «некапитальными сооружениями», теперь такие объекты размещаются на основании схемы (ее утверждают органы местного самоуправления) и на платной основе.

Кому не надо платить за земельный участок под некапитальным гаражом?

По закону инвалиды бесплатно используют земельные участки для стоянки технических или других средств передвижения вблизи места жительства.

В схему размещения гаражей допустимо включать гаражи — некапитальные сооружения, возведенные до 1 сентября 2021 года, а также места стоянки для технических средств передвижения инвалидов, предоставленные им еще до введения в действие закона о «гаражной амнистии».

При этом органы государственной власти субъектов РФ определяют категории граждан, которые имеют право бесплатно использовать земельные участки в государственной или муниципальной собственности для возведения некапитальных сооружений.

Особенности использования земли под гаражом

Полный перечень документов, который подтверждает, что гражданин владеет объектом гаражного назначения, содержится в пунктах 5 и 6 статьи 3.7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Владельцы гаражей вправе использовать общие земельные участки для прохода и проезда к гаражам свободно и без взимания платы. Никто не может ограничивать их доступ к этим объектам (пункт 9 статьи 3.7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

В случае если земельные участки ограничены в обороте, они предоставляются гражданам в аренду: арендная плата не может превышать размер земельного налога за соответствующий земельный участок.

Гражданин вправе бесплатно получить в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен гараж — объект капитального строительства, оформленный в собственность и возведенный до 31 декабря 2004 года (пункт 20 статьи 3.7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Как поставить гараж на кадастровый учет?

В Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены дополнения.

Вводится раздел о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости, как «гараж».

Объекты, созданные до дня вступления в силу закона о «гаражной амнистии», которые по правоустанавливающим документам либо согласно ЕГРН имеют наименование «гаражный бокс», признаются гаражами.

В кадастр недвижимости теперь вносятся дополнительные сведения о таком объекте недвижимости, как гараж, соответствующая отметка делается в разделе «назначение здания» (подпункт 9 пункта 5 статьи 8 № 218-ФЗ)

Перечень «назначение здания», в котором уже сейчас есть такие объекты недвижимости, как нежилое строение, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, дополнен новым объектом — «гараж».

Госрегистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, проводится одновременно с кадастровым учетом такого гаража (если гараж не был поставлен на кадастровый учет ранее) и госрегистрацией права собственности гражданина на гараж — на основании заявления органа местного самоуправления, который предоставил земельный участок.

Одновременно осуществляется и госрегистрация договора аренды земельного участка (если участок ограничен в обороте) с государственным кадастровым учетом такого гаража (если он не был поставлен на кадастровый учет ранее) и госрегистрацией права собственности гражданина на гараж.

Орган местного самоуправления обязан подать заявление в Росреестр в течение пяти рабочих дней после того, как принято решение о предоставлении земельного участка гражданину в собственность бесплатно, или с момента, когда стороны подписали договор аренды земельного участка. Если в указанный срок орган самоуправления заявление не подал, гражданин вправе обратиться в Росреестр самостоятельно.

Межевой план земельного участка и технический план гаража могут быть подготовлены на основании предварительного согласования предоставления земельного участка.

В каких случаях гаражи признаются самостоятельными зданиями?

Согласно пункту 18 закона о «гаражной амнистии», одноэтажные гаражи, которые имеют общие стены с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. То есть было «помещение в здании» — стало «здание с назначением “гараж”».

В ЕГРН должны быть внесены изменения: вид объекта меняется на «здание» и его назначение — на «гараж».

Кто подает заявление на изменения?

  1. Орган местного самоуправления по месту нахождения такого гаража (в соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса РФ).
  2. Собственник такого гаража.
  3. Гражданин, которому предоставлен земельный участок под таким гаражом.
  4. Лицо, уполномоченное решением общего собрания членов гаражного кооператива и членом которого является гражданин, использующий гараж.

Понятия «гаражный кооператив», «гаражно-строительный кооператив» и «гаражный потребительский кооператив» считаются равнозначными.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru