Нехорошая квартира: как продается жилье со странной репутацией?
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость
продажа вторички используя 2 аккредитива чтобы застраховаться от смерти покупателя после подачи док-тов на регистрацию?
23 февраля 2021・Вся Россия 2 908 27
Обсуждаю продажу квартиры пожилому человеку (70 лет). Хотим использовать аккредитив в Сбербанке. Покупатель почему-то боится что я убегу с ключами после регистрации сделки (даже не получи акт приема-передачи), и просит условием раскрытия аккредитива поставить предъявление акта приема-передачи.
Я боюсь что покупатель умрет или попадет в кому после подачи документов в росреестр, и в этом случае он не сможет подписать акт приема-передачи, и соответственно аккредитив раскроется автоматом после истечения срока давности и стоимость квартиры вернется на счет покупателю. И я останусь без денег и без квартиры. Ну и еще я боюсь что покупатель просто из вредности начнет искать придирки к квартире и не будет подписывать акт приема-передачи, заставляя меня бесплатно там делать ремонт, менять окна и тд (такое в теории вообще может быть, или закон запрещает делать такие придирки?).
Предлагаю ему такую схему - используем 2 аккредитива. На первый он кладет цену квартиры за вычетом 50тр и делаем условие по его раскрытию - предъявление выписки из егрн - оригинала или версии с электронной подписью. И второй аккредитив на 50тр - и делаем условие по его раскрытию - предъявление подписанного акта приема-передачи. А если я действительно убегу с ключами, покупателю вернуться эти 50тр, на которые он организует взлом замка (и возможно замену двери). Если сделка пройдет, то даже если покупатель помрет (или будет придираться к квартире и отказываться подписать акт приема-передачи), я смогу принести в банк выписку из ЕГРН с электронной подписью и открыть аккредитив и хотя бы получить почти всю цену квартиры с первого аккредитива (ну а с 50тр со второго аккредитива - ну и фиг с ними) .
Что думаете о такой схеме? Какие у нее есть слабые стороны?
Есть ли другие альтернативы которые также спасают от придирок покупателя и проблем с его здоровьем?
Использование сейфа не хотим мы оба.
Спасибо за ответы заранее!
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Владимир, если у покупателя клиника в голове, то проще от него отказаться. Условием доступа к аккредитиву акт приёма-передачи быть не может, а бы даже не стал вести переговоры о двух аккредитивах, прочее. Главным посылом в сделке является то, что продавец должен получить свои деньги после перехода права на имя покупателя и точка! Всё остальное - это детали, временные рамки, двусторонние договорённости, штрафные санкции по срокам передачи и так далее.
> Условием доступа к аккредитиву акт приёма-передачи быть не может
Почему? В Сбербанке заявляют акт приема-передачи МОЖЕТ быть условием раскрытия аккредитива.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Владимир, слишком прямо всё воспринимаете, условием доступа может быть всё то, что стороны напишут, даже копия моего военного билета (с прошедшим праздником!).
Акт подписывают на объекте и сразу передают покупателю и никак иначе (только не нужно мне потом писать, что сбербанк заявляет, что акт можно подписать в макдональдсе, ибо я даю практический совет для Вашей же безопасности, а так, можете подписать где угодно и зацементировать в условиях доступа аккредитива - это Ваше право.) Правильная последовательность такая: деньги на аккредитив - подписание ДКП - переход права собственности - доступ к деньгам - передача квартиры с подписанием акта.
Спасибо за ответ!
Естественно АПП будет подписываться нами не в макдональдсе, а на квартире.
> Правильная последовательность такая: деньги на аккредитив - подписание ДКП - переход права собственности - доступ к деньгам - передача квартиры с подписанием акта.
А что значит "доступ к деньгам" в этой цепочке? Возможные варианты:
1) поход в банк где открыт аккредитив для его раскрытия
2) физическое получение денег из Продавцом по аккредитиву на его счет (ведь между запросом на раскрытие аккредитива и самим приходом денег на счет может пройти до 5 дней - так говорят в Сбере)
А какие изъяны вы видите в моей схеме:
деньги на аккредитив1 и аккредитив2 (где 50тр) - подписание ДКП - переход права собственности - доступ к деньгам аккредитива1 (там лежит основная сумма) - передача квартиры с подписанием акта - доступ к деньгам аккредитива2 (там лежит 50тр)
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Извините, но сеанс бесплатной болтовни должен когда-нибудь закончиться, пригласите специалиста, который предложит схему для всех участников сделки ))
Жалко, все ваши ответы были не по существу вопроса, к сожалению.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Если не по существу, тогда и не о чем жалеть...))
жалеть о своем времени на чтение ваших пустых ответов на вопросы, которые я не задавал.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Или акт подписать на сделке, я так почти всегда делаю.. но с дедом не прокатит, боюсь..
Спасибо за ответ!
А если акт на сделке подписать - то какая дата должна стоять в акте - дата подписания ДКП?
А ключи в какой момент передавать тогда? Как обезопасить покупателя что ему Продавец после перехода прав вообще передаст ключи, если акт приемки-передачи уже подписан?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
И ключи на сделке.. предполагаемую дату регистрации поставьте.. в чем трудность-то? от подписания акта кто-то будет уклоняться? тьфу на него.. нельзя получение денег ставить в зависимость от наличия акта..
> предполагаемую дату регистрации поставьте.. в чем трудность-то?
в том что если через день после подписания ДКП покупатель помрет, акт приема-передачи будет поддельным (потому что дата стоит после даты смерти покупателя).
> нельзя получение денег ставить в зависимость от наличия акта..
в моей схеме только получение 50 тысяч рублей зависит от наличия акта. Не такая уж большая сумма это.
Ключи и квитанции об уплате КУ передаются во время подписания акта приёма-передачи.
вопрос был про другое
Вопрос был про другое.
извиняюсь, это был ответ в другую ветку.. К сожалению сайт не дает редактировать или удалять комментарии
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Владимир. Если Вы из Питера, то там такая практика является обычной. В Москве так не делают. В риэлторскиз сообществах этот вопрос обсуждался неоднократно. Москва аргументирует в свою пользу. Питер стоит на своём. Ничего не меняется и у единому мнению так и не пришли. Вкратце я могу сказать, что риск неполучения денег несопоставим с риском непередачи квартиры. Это основной аргумент в пользу того, что акт не включается в условие раскрытия аккредитива. Упорство Питерских коллег я понять не могу, но тем не менее факт остаётся фактом: в Питере делают так и включают акт в условия раскрытия. Ваша сделка предмет только Ваших договорённостей.
Да, я из СПб. А в Москве условием раскрытия ставят выписку из ЕГРН?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Владимир. Чего бы мы здесь ни написали, это никак не приблизит Вашу сделку. Ваша сделка - Ваши договорённости. Вы можете включить в условия раскрытия аккредитива любой документ, который стороны сочтут необходимым исходя из здравого смысла и целесообразности в конкретной ситуации. Сделку невозможно подготовить и провести путём получения советов в интернете.
вопрос заданный в посте был такой "Что думаете о такой схеме? Какие у нее есть слабые стороны?"
Я не спрашивал как мне провести сделку. Я спрашивал, какие изъяны в данной схеме!
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Ответ на Ваш вопрос выходит за рамки бесплатной консультации форума.
тогда пожалуйста воздержитесь от комментирования, если на вопросы вы не согласны отвечать бесплатно
Владимир.
Вам специалисты ранее ответили вариант вашей купли-продажи с учётом профессиональной практики. В их ответах на ваш вопрос указан способ исключить ваши риски ---
---Я не спрашивал как мне провести сделку. Я спрашивал, какие изъяны в данной схеме!---
"Человек видящий яму пройдёт её, стороной" и специалисты ответили вам про яму-риски.
Не огорчайтесь, мы всегда готовы рассказать, а как услышит увидит спрашивающий - все люди разные.
ни один из комментаторов выше не ответил на мой вопрос. Все пишут либо ответы на вопросы, которые я НЕ задавал (я понимаю, все рейтинг тут себе накручивают, и просят лайки коллег ставить)
ни один комментатор выше не ответил на вопросы которые я задал.
Их задача видимо - что-то написать связанное с темой поста, чтобы потом коллеги и родственники могли поставить комментарию лайк, для поднятия рейтинга.
Обычно так: какой вопрос -такой ответ и получаешь.
Или : люди слышут только то, что они хотят услышать.
Владимир, пропишите в ДКП, что объект передается на основании настоящего Договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем.... (и тогда не придется составлять АПП и гадать каким числом его составлять). Ключи передаете на сделке. А что касается возможных рисков, причем для обеих сторон.... это вопрос не в рамках бесплатной консультации.